지난 6일 국토부는 서울 강남 4구와 마포, 용산, 성동구 등 이른바 '마·용·성' 지역의 27개 동을 분양가 상한제 적용받는 지역으로 발표했다. 2015년 박근혜 정부가 폐지한 분양가 상한제를 이번에 부활시킨 것이다.
그러나 이번에 국토부는 분양가 상한제를 전국적으로 도입한 게 아니라 특정 지역을 뽑아 하는 이른바 핀셋 규제다. 과연 분양가 상한제 도입으로 집값 잡을 수 있을지 궁금해 부동산 문제 전문가인 남기업 토지+자유연구소 소장을 지난 13일 서울 충무로 근처 토지+자유연구소에서 만났다. 다음은 남 소장과 나눈 일문일답을 정리한 것이다.
▲ 남기업 토지+자유연구소 소장 <사진=이영광 기자>
“분양가 상한제, 특정 지역만 찍어서 규제, 실망스럽다”
- 지난 6일 국토부가 분양가 상한제 적용 지역을 발표했어요. 서울 강남 4구와 마포, 용산, 성동구 등 이른바 '마·용·성' 지역의 27개 동이 앞으로 분양가 상한제를 적용받게 되었는데 어떻게 평가하세요?
“분양가 상한제 제도는 부동산 문제를 해결하는 데 있어서 아주 중요한 역할을 하지 않아요. 투기 국면에서 주택 가격을 끌어올리는 역할 막을 수는 있는데 우리나라 주택이 2천 만 채거든요. 그중에서 새로 지어 공급하는 주택이 얼마 안 되잖아요. 그게 전체 주택가격을 좌우할 수 없단 말이죠. 그러니 분양가 상한제는 효과가 제한적인지만 안 하는 거보다 하는 게 좋죠. 그러나 하려면 전 지역 다 하는 게 좋은 데 특정 지역만 찍어서 규제했다는 건 실망스럽죠.”
- 전국이 아닌 서울만 한 건 어때요?
“서울도 투기지역 조정 지역 등 여러 가지로 지역 구분해 놨는데 특별히 많이 오른 지역 중심으로 한 것 같고 서울만 한 건 아니죠. 예를 들어 서울이 많이 오르니 서울이 그런 지역에 포함된 거고 부산이나 대전도 많이 오르면 거기도 포함될 건데 일괄적으로 다 규제하는 게 필요해요. 투기 분위기가 있는 곳에는 분양가를 규제하는 건 일정 정도 필요해요.”
- 그럼 왜 정부는 일관적인 규제를 안 하고 부분적으로 한다고 보세요?
“그건 주택시장 충격을 덜 주기 위해서라고 얘기하는 데 글쎄요. 전 동의가 잘 안 됩니다. 그렇게 하면 건설사들의 굉장한 이익을 줄어든다고 건설사는 엄살 부리겠죠. 분양가 상한제는 공공 택지에서 하는 데 이제 민간 택지에서 토지 감정가가 사실 땅을 사들여서 거기에다 여러 가지 조성 작업을 해요. 사들인 토지비와 조성비 합한 게 조성 원가인데 그 가격이 아니라 감정가란 말이에요. 감정가는 그보다 더 높단 말이에요. 그리고 기본형 건축비 정부가 만들어놓은 기본형 건축비와 감정가를 합쳐서 분양가가 되는 거예요. 공법이 똑같으면 건물 짓는 건 어디나 같으니 기본형 건축비는 어디나 똑같잖아요. 그러나 땅 감정가는 다르고 서울 땅값이 비싸니 비싼 건데 그럼 조성 원가와 감정가는 차이가 난다고요.
처음 땅을 100만 원에 사들이고 100만 원을 투입해 조성했다면 200만 원이 조성 원가예요. 그럼 감정가는 500만 원 이상 된단 말이에요, 그럼 건설사와 재산권자는 큰돈을 벌잖아요. 그러나 분양가 상한제를 도입해서 그것 때문에 공급 안 하는 것도 아닌데 공급이 줄어든다고요? 왜 공급이 줄죠? 공급이 주는 건 재건축단지요. 재건축 단지에는 집이 천 채가 있는데 재건축해서 천 채밖에 공급 못 한다고 하면 천 채 소유한 사람이 집을 부수고 다시 지으니까 그것에 대한 비용을 자기가 내야 해요. 그런데 천 채 지을 수 있는 땅에 2천 채 지었다면 천 채가 일반 분양으로 나오는 거예요. 그럼 일반 분양으로 이익 난 건 천 채의 원래 소유자들이 나눠 가진 분 거예요, 그럼 재건축하는 사람들은 일반 분양가격이 높아져야 해요, 그래야 소유자들은 자기 돈 안 들일 뿐만 아니라 돈을 받아 가며 집이 생기는 게 되는 거예요, 그러니 재건축 단지 이익은 줄어들죠.”
▲ 국토교통부는 민간택지 분양가 상한제 지역으로 강남4구 22개동(洞)과 이른바 마·용·성(마포·용산·성동) 4개동, 영등포구 1개동 등 서울 27개동을 지정하기로 했다. <그래픽 제공=뉴시스>
- 분양가 상한제 도입은 이번이 처음 아니라는 것 같던데.
“그렇죠. 분양가 상한제는 전두환, 노태우 정부부터 있었어요. 그때는 집을 청약 우선순위에 있는 사람들에게 싸게 공급했어요. 기존 시장은 천만 원짜리 시장인데 600만 원에 공급해요. 그럼 400만 원의 이익이 생기는 거예요. 그거로 당신들은 돈 벌라고 한 건데 분양가 상한제를 국민의 정부 때 외환위기를 이유로 풀었고 그때 폭등했어요. 상한제를 풀어 폭등한 건 아니고 투기 열풍이 풀었죠. 그리고 2007년 참여정부에서 분양가 상한제를 다시 도입해요. 그러다 2015년 박근혜 정부 때 또 폐지해요. 그럼 바로 문재인 정부가 바로 분양가 상한제 재도입하겠다고 하면 좋은데 질질 끌다가 공공택지에서는 분양가 상한제를 하는데 민간 택지에서는 이번에 처음 하겠다는 거예요. 그리고 내년 4월 하겠으니 분양하려면 빨리하라고 하고 분양물량이 쏟아지니까 가격 안정화 효과도 있도록 하려고 그런 꼼수를 둔 거죠.”
- 분양가 상한제를 적용했을 때 어느 것이나 마찬가지로 장단점이 있을 거잖아요. 그럼 장단점 중 어느 게 크다고 보세요?
“단점을 찾아볼 수 없어요. 건설사 이익을 줄이는 거도 아니고 재건축 재개발 단지에 그들이 가져가는 개발이익이 줄어들죠. 그러나 그건 불로소득이거든요. 불로소득에 대한 기대가 있어서 얼마 안 된 아파트를 부수고 새로 짓는 거거든요. 불로소득에 대한 기대가 없으면 안 하죠. 장점은 가격 안정화 효과가 조금 있는 거죠. 그러나 역시 기존 집값이 천만 원인데 분양가를 700만 원에 했어요. 그럼 기존 집값이 700만 원으로 떨어질까요. 아니면 천만 원으로 올라갈까요? 올라가죠. 그러니 초기 분양자가 로또 맞는다는 얘기가 나오는 거죠. 분양가 상한제로 가격 끌어내리는 건 불가능해요.”
- 그럼 분양가 상한제는 재건축에서 중요한 건가요?
“그렇죠. 재건축은 민간 택지잖아요. 거기에 분양가 상한제를 하면 재건축 재산권자들이 가져가는 이익이 줄어드는 거죠. 그러니 강남의 재건축하는 덴 분양가 상한제 폐지하라는 거죠. 이 사람들 항상 하는 이야기가 서울에는 집이 부족하기 때문에 공급을 찍어 누르면 집값이 더 올라간다고 얘기하는 거예요.”
- 집이 부족한가요?
“뭐가 부족해요? 오히려 많죠. 다주택자들이 집 많이 가지고 있잖아요. 새로 지어 공급하는 것만 공급이 아니라 집 많은 사람이 시장에 집 내놓게 하는 것도 공급이죠. 저는 그 공급이 더 중요한 공급이라고 봅니다. 근데 문재인 정부는 다주택자들이 더 많은 집을 가질 수 있도록 길을 터줬어요.”
▲ 김현미 국토교통부 장관이 6일 오전 정부세종청사에서 민간택지 분양가상한제 적용지역을 결정하는 주거정책심의위원회를 주재하고 있다.<사진제공=뉴시스>
- 작년에 부동산 대책이 몇 개 나왔잖아요.
“다주택자와 고가 주택자에게 세금을 조금 올리고 대출 규제를 강화했죠. 이게 18년 9·13 대책 내용이에요. 그리고 다주택자들은 대출 못 받게 했어요. 그러나 중요한 건 그게 일시적 효과는 있었어요. 대출을 워낙 조이니 효과가 있었는데 17년 12월 13일 임대주택 활성화 방안을 내놔요, 중요한 정책이 3개 있었는데 하나는 17년 8·2대책이죠. 이때는 양도세 강화를 하겠다고 했어요. ‘18월 4월에 양도세 강화되니 다주택자들은 내놔라’라고 했어요. 그래서 다주택자들이 파니 시장이 안정화 됐어요. 그런데 12월 13일 어떤 대책을 내놨냐면 다주택들이 임대주택으로 등록하면 양도세와 종부세 강화 빼주겠다고 했죠. 그 이후 폭등하는 거예요.
생각해보세요. 등록만 하면 종부세 대상에서 빼줘요. 양도세 강화 안 해요. 양도세 강화하겠다고 하고 12월 13일은 다시 길 터준 거예요. 그러니 9·13 대책에서는 임대주택 혜택은 2019년부터 매입하는 건 대상에서 제외하겠다는 거예요. 그럴 것이 아니라 다주택자는 모두 세제 강화한다고 하면 어떨 거 같아요? 팔죠.”
- 분양가 상한제가 사회주의 정책이란 주장도 있는데.
“시장이라고 하는 걸 건강하게 만들려는 규제고 규제가 다 나쁜 건 아니죠. 시장도 건강하게 굴러가도록 하려면 좋은 제도와 규제가 있어야 하잖아요. 잘못한 사람에게 벌 주는 게 있어야죠. 근데 분양가 상한제가 아주 나이스한 대책이 아니죠. 핵심은 보유세 강화를 통해서 매매차익이 잘 안 생기게 만드는 거예요. 그럼 집을 두 채 세 채씩 가질 이유가 뭐 있겠어요? 생기는 게 없도록 만드는 거예요. 그럼 분양가 상한제 같은 거 안 해도 되죠. 만약 기존 집값이 다 천만 원인데 1500만 원에 분양해요. 팔릴까요? 천만 원짜리 집이 즐비한데 왜 거기에 가요? 앞으로 더 올라갈 거로 생각하니 사는 거거든요. 매매차익에 대한 기대를 단념시키는 게 핵심인데 가장 좋은 수단이 보유세를 강화하는 거죠.”
- 그럼 왜 안 할까요?
“그러니 문재인 정부를 비판할 수밖에 없어요. 대통령이 뭐 하는지 모르겠어요(웃음).”
- 보유세 강화가 핵심이라는 걸 정부도 알 거고 안 하는 이유가 있을 거 아니에요?
“안 하는 이유는 다주택자들 이익을 건드리지 않으려고 하는 거죠. 그러나 다주택자들 이익과 무주택 서민들의 손해가 일치하거든요. 다주택자가 이익을 보면 볼수록 무주택자들은 손해를 본단 말이에요. 집값이 올라가면 어떻게 소비가 살아나요? 청년들이 어떻게 결혼해요? 말도 안 되잖아요. 집값을 안정화 시키고 청년들이 살 수 있는 공공 주택을 공급해야 결혼도 하고 좋은 생각도 하죠. 이게 다주택자들에게는 이익인데 여기에는 손해인 거예요. 자기가 웬만한 소득이 있으면 열심히 일해서 내 집 가지는 게 별로 어렵지 않게 해야 해요. 그거로도 안 되는 사람에게 공공 임대 주택을 집중적으로 공급해야죠. 그러니 웬만한 직장 다니면 집 문제 스스로 해결하도록 해야 하고 그러려면 집값 낮춰야죠.”
“가장 중요한 수단은 보유세 강화…획기적으로 해야 집값 잡혀”
- 이전 정부와 차이 없지 않나요?
“부동산에서는 차이가 조금 있죠. 대출을 확실히 규제한 거요. 그러나 너무 미약하죠. 참여정부보다 많이 못 해요.”
- 이번에 분양가 상한제 대상 지역을 두고도 논란인 거 같아요. 대표적으로 과천이나 분당 지역이 빠졌다는 거죠. 이에 대해 국토부는 “ 이들 지역의 분양가가 오른 것은 사실이지만 일반 분양 물량이 1000가구 미만이기 때문에 시장에 미치는 영향이 미미하다. 그리고 일부 목동의 경우에는 재건축 지구 단위 계획도 설정이 안 돼 있다. 그렇기 때문에 아직은 이르다”라는 건데.
“저는 그렇게 하는 게 잘못됐다고 봅니다. 하려면 다하는 게 낫죠. 국토부는 분양 물량이 1000가구 미만이기 때문에 시장에 미치는 영향이 미미해서 뺐다고 하는 데 왜 빼죠? 그쪽으로 가라는 신호잖아요.”
- 오르면 추가하겠다는 건데.
“처음부터 하면 되는 데 왜 그렇게 하죠? 핀셋 규제는 답이 아니에요. 분양가 상한제가 대단한 정책은 아니지만 그래도 효과를 발휘하려면 일괄적으로 하는 게 좋죠. 핀셋 하니 풍선효과가 나오죠.”
- 이번에 발표된 분양가 상한제가 집값 잡는 데 효과가 없을 거로 보세요?
“효과 조금은 있겠죠. 분양가 상한제를 일괄 적용할 때 10의 효과가 나타난다면 핀셋 적용은 5의 효과가 나타나고 다른 데로 가는 등의 부작용도 있겠죠.”
- 문재인 정부 임기 반환점을 돌았어요. 그동안 부동산 대책을 내놓았는데 2년 반 부동산 대책은 어떻게 평가하세요?
“많이 실망스럽죠. 부동산정책은 단순히 집 문제가 아니라 가게 임대료가 비싸서 쫓겨나잖아요. 장사하기가 힘든 건데 최저임금제보다 훨씬 중요한 거잖아요. 자영업 하는 사람들이 힘들어하는 게 가게 임대료가 너무 비싸다는 거잖아요. 임대료를 못 오르도록 막아놓고 너무 임대인 힘이 세니 임대인 힘이 약화하도록 제도를 만들고 그다음 최저임금 인상했어야죠. 순서가 거꾸로니 자영업자들이 힘들죠.”
- 평가할 부분 없나요?
“대출 규제를 강화한 건 긍정적으로 보는데 전체적으로 부동산 문제를 해결하려면 정말 중요한 수단이 있어요. 앞서 얘기한 보유세 강화를 바닥에 깔아야 해요. 모든 부동산에 부유세 강화를 적용해야 해요. 그래야 재건축 재개발이 일어나도 불로소득이 잘 안 생겨요. 그러면서 대출 규제를 강화하면 굉장히 많이 잡히죠. 이미 방향은 정해져 있어요. 그리고 분양가 상한제는 보조적인 수단이지 대단한 정책이 아니에요.”
▲ 경제정의실천시민연합이 지난 3월7일 오전 서울 종로구 경제정의실천시민연합 강당에서 '공시가격 도입으로 인한 고가단독주택 세금 특혜 분석 발표 기자회견'을 열고 있는 모습. <사진제공=뉴시스>
- 혹시 입법으로 해야 하는데 자유한국당이 반대해서 못하는 건가요. 아니면 정부 의지가 없나요?
“한국당은 언제나 그래왔잖아요. 거긴 상수예요. 정부 의지가 문제죠. 그리고 다주택들이 임대사업자로 등록하면 혜택 주겠다는 건 국회 입법 사항이 아닐 거예요. 그럼 당장 폐지할 수 있잖아요.”
- 가장 안타까운 부분은 뭐예요?
“보유세 강화를 획기적으로 안 하는 거죠. 그게 중요한 수단인데도 불구하고요.”
- 그럼 보유세만으로도 집값이 어느 정도 잡힐까요?
“그럼요. 잡히죠. 보유세 강화하겠다면 다주택자들이 그걸 왜 가지고 있어요? 보유에 대한 부담이 있으니 내놓죠. 내놓으면 매매차익도 안 생기죠. 그러면 집값이 떨어지죠.”
- 미국은 어때요?
“미국은 보유세가 우리보다 7~8배 높죠. 10억짜리 주택 보유세로 천만 원 내요. 소득이 그만큼 되는 사람은 사는 거예요. 좋은 집 사는 사람이 많이 내니까 그것에 대한 불만 같은 게 국민들로부터 적은 거죠.”
- 우리나라 기준은 미국이잖아요. 미국이 하는 건 무조건 좋다고 하는데 보유세 같은 건 왜 안 따라 할까요?
“다주택자들 이해관계를 반영하는 정부예요. 거기서 못 빠져나오는 거죠. 이건 이해관계가 충돌해요. 불로소득이잖아요. 그건 부를 창출한 댓가로 가져온 게 아니라 다른 사람이 손해 보도록 만든단 말이에요, 부동산 부자가 이익 보는 건 없는 사람에게 가져오는 거예요. 사회적 도둑질이고 계속해왔어요. 그걸 못하도록 끊어내고 결연한 의지로 ‘지금까지 부동산 정책이 이랬기 때문에 부동산 문제가 해결되지 않았다. 그래서 보유세 정책을 강하게 하고 그러면 다주택자들이 기존에 누리던 걸 못 누리기 때문에 고통스러운 걸 안다. 그러나 한국경제가 가야 하니 동참해달라’라고 대통령이 설득해야죠. 대통령이 통계자료 보여주며 가자고 하면 어떻게 될까요? 여론의 방향이 정해져 있다고 봅니다.”
- 앞으로 부동산 대책에서 주목할 점은 뭐라고 보세요?
“보유세 강화를 할 건지 하고 금리죠. 기준 금리가 계속 내려가고 있잖아요, 금리가 더 내려가면 돈 빌리기 쉽죠. 대출은 쪼여놓아서 새로 집 사는 사람들이 싼 금리로 돈 빌리는 거죠, 금리와 보유세가 가장 중요한 거 같아요.”
- 마지막으로 <GO발뉴스> 독자들에게 한마디 해주세요.
“문재인 정부가 이제 반환점을 돌았는데 이제라도 부동산 정책의 정도를 가면 좋겠어요. 정도는 이미 다 나와 있어요. 근본 대책은 불로소득 줄이는 거고 단기 대책은 금융규제를 강화하기도 하고 풀기도 하고요. 금융규제는 강화하는 게 능사는 아니거든요. 그리고 공공임대주택은 대량으로 공급하고요. 이런 식으로 가기를 바랍니다.”
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