우리나라 부동산에서 빠지지 않고 등장하는 게 재개발&재건축이다. 사람들은 재개발&재건축을 하면 아파트 값이 오르기 때문에 노후된 아파트를 사려고 한다. 그람 왜 재개발&재건축 하면 아파트 값이 오를까? 이에 답을 찾기 위해 KBS <시사기획 창>이 나섰다. 

지난 19일 <시사기획 창>은 ‘착한 재개발&재건축’편을 방송했다. 이날 방송에서는 서울 강남의 재건축 사례 등을 들며 재개발&개건축 할 때 LH등 공공기간이 관리·감독해야 공사비가 올라가지 않는다는 내용이 그려졌다. 취재 뒷이야기가 궁금해 ‘착한 재개발&재건축’을 취재한 홍사훈 KBS 기자를 지난 21일 전화로 만났다. 인터뷰는 코로나19 상황으로 전화로 진행됐다. 다음은 홍 기자와 나눈 일문일답을 정리한 것이다. 

▲ <이미지 출처=KBS '시사기획 창' 화면 캡처>

“조합이 건설사들의 공사비 부풀리기에 당하지 않는 방법은..”

- 지난 19일 방송된 <시사기획 창> ‘착한 재개발 & 재건축’을 연출하셨잖아요. 방송 끝낸 소회가 어떤가요?

취재 끝나고 방송을 제작하면 부족한 점도 있지만, 일단 뿌듯합니다. 근데 끝나고 제가 유튜브에 여러 가지 댓글들 달린 걸 한번 봤거든요. 물론 긍정적인 그런 댓글들도 많이 있지만, 불만이라고 표현해야 될지 모르겠지만 반대의 목소리도 사실 많이 있습니다. 다 이해합니다. 다만 제가 이번에 취재해 방송한 내용은 부동산에 대한 여러 가지 문제 중에 ‘이런 것도 있다. 이런 부분이 좀 어떻겠느냐’라고 제안한 거잖습니까. 부동산으로 야기되는 문제가 너무나 크니까요. 그러나 부동산에 대한 수많은 문제가 한 방에 해결되는 거는 불가능하잖아요. 그렇기 때문에 제가 ‘이게 유일한 해법이다. 이거로 다 해결될 수 있다. 그리고 이게 정답이다’라고 말하는 건 아닙니다.

제가 프로그램에서 공공의 개입과 참여를 얘기했는데 사실 댓글 중에서 ‘어쨌든 이게 사유재산이고 사유 재산을 시장에 맡겨야지 왜 국가가 개입하고 조정하려 하느냐‘는 의견이 꽤 많이 있었습니다. 재건축 재개발은 워낙 덩치가 큰돈이 굴러다니는 시장이고 어떻게 보면 이해관계가 있는 사람들 입장에서는 자기 전 재산이 걸린 문제 아닙니까? 그러다 보니 무조건 이건 시장에 맡겨야 된다는 주장을 하시는 분들도 있고 또 반대쪽에 계시는 분들은 공공이 개입하는 것은 당연하다는 주장을 하시는 분들도 있어요. 그래서 이런 부분이 이번 기회를 통해 우리 사회에서 부동산 문제가 사유재산이라 하더라도 민간 시장에만 맡겨도 되는 건지에 대해 생각해야죠. 왜냐면 땅이라는 거는 다른 상품에 비해서 잉여가치라는 게 제로 아닙니까. 땅은 절대량이 늘어날 수가 없는 거잖아요. 특히 땅이라는 건 한 사람이 거기 투자해서 웃음 지으면 나머지 한 사람은 분명히 그것 때문에 울 수밖에 없는 잉여가치 제로인 상품이기 때문에 이거는 저는 투자가 아니고 투기라고 봐야 된다고 보거든요. 그렇기 때문에 부동산에 대한 이 부분에 대해서 우리 사회가 조금 더 공동체 사회에서 다시 한번 생각을 해 보시는 계기가 되면 어떨까 하는 생각이 들었습니다.” 

- 방송 끝나고 반응은 어때요?

“반응은 나쁘지 않았습니다. 일단 시청률도 굉장히 좋았고요. 그리고 주변에서 격려를 많이 받았습니다. 공영방송에서 이런 부분을 용기 있게 다뤄준 거 높이 평가한다는 반응도 있었고요. 다만 아까 말씀드렸다시피 여기 직접적인 이해관계가 사람들이 많이 있지 않습니까. 이걸 자신의 전 재산으로 생각하고 여기에 매달리는 분들도 당연히 있을 거고, 그렇다고 그분들을 절대로 욕할 수는 없습니다. 그분들 잘못됐다고 말하는 거 아닙니다. 전반적인 평가는 어쨌든, 반반이지만 제 나름대로 스스로 평가하기에는 언론에서 할 일을 했다고 판단하고 있습니다.”

- 이번에 재개발&재건축에 주목하게 된 이유가 있을까요?

“제가 부동산에 별로 관심이 없습니다. 그런데 2년 전인 2018년도에 제가 <시사기획 창>에서 ‘땅은 정의로운가’라는 프로그램을 한번 만든 적이 있었거든요. 그것도 우리나라에서 가장 비싼 지금 재건축 예정 단지인 서울 서초동에 있는 구반포죠. 여기 30평 정도 되는 한 채에 40억 정도 되는 데거든요. 갖고 계신 분들은 부자들이죠.

그런데 여기 재건축 하면서 조합원 중 몇 분들이 저한테 그 얘기를 하는 게 ‘사실 시공사의 횡포가 여기뿐만이 아니고 다 굉장히 심하다. 조합원들은 건설에 대해서 아무것도 모르는데 이거 견제해 주고 관리·감독해 주는 유일한 기관이 공공인데 공공이 왜 이걸 알면서도 눈을 감고 있느냐’예요. 재건축이라는 거는 자기네들 보기엔 공공사업이라는 거예요. 그래서 이분들은 그 비싼 집이 재건축되면 훨씬 더 40억 짜리가 80억이 될 수도 있는 건데 왜 이런 말을 나한테 할까란 생각에 솔직히 전 이해는 안 갔거든요. 그런데 그게 정상이죠. 재건축이나 재개발이라는 게 저도 그때까지만 해도 민간 사유재산이기 때문에 내 집 갖고 내가 새집 짓고 돈 좀 벌겠다는데 그게 민간사업이지 어떻게 공공사업이냐는 것에 저도 당연히 그렇게 알고 있었거든요. 근데 그거 아니라는 거죠.” 

- 왜 공공사업인가요?

“우리 사회에서 그 재건축 재개발을 위해서 너무나 많은 혜택과 권한을 부여하고 있다는 거죠. 예를 들어서 용적률이나 강제로 반대하는 조합원들 쫓아낼 수 있거든요. 조합을 독립된 행정법인으로 인정해줍니다. 왜냐 이건 공공사업이니까요. 도시를 건강하고 합리적으로 그리고 효율적으로 만들어 달라는 공공사업이기 때문에 그런 권한을 국가에서 부여하는 거거든요. 그렇기 때문에 이거는 제가 2018년도 그 프로그램을 만들면서 이거 원래 공공사업이고 공공사업이라는 그 타이틀을 달고 있으려면 주변에 최소한 공익적 이익에 부합하지는 못한다 하더라도 피해는 주지 말아야 되는데 그러려면 지금처럼 민간인 조합원 토지소유자들과 민간건설사들, 양쪽에 민간끼리 서로 결합해서 이걸 갖다가 잔뜩 거품을 만들어 놓고 막대한 불로소득을 챙긴 뒤, 청산하고 박수치고 끝나는 게 맞는지 공공이 이 부분에 대해서 왜 손을 놓고 있는지라는 부분에 대해서 제가 다큐멘터리를 만들었어요. 그래서 저 나름대로 공공이 이 부분에 대해서는 참여를 해야 된다는 거였어요.

그런데 지난 8월에 정부가 공공기관이 참여하는 재건축 재개발을 들고 나왔잖아요. 제가 2년 전에 말했던 그 제안을 그대로 정부에서 갖고 들고 나온 거예요. 그래서 저는 처음에 혹시 정부가 그때 제 ‘땅은 정의로운가’라는 프로그램 보고 이거 베낀 거 아닌가?라는 생각도 들었었거든요.

그러면서 제가 그때 이게 정답 중에 하나라고 생각해서 프로그램을 만들었었는데 정부가 이런 정책을 들고 나왔으면 공공이 참여하는 게 왜 당연한지 민간에만 맡겨두면 왜 안 되는지를 프로그램 통해 제가 다시 한번 일반 국민들한테 알려 줘야겠다는 생각을 했죠.” 

- 취재를 처음 어디부터 시작하셨어요?

“재건축 재개발 아파트라는 게 어느 동네든 특히 서울 같은 경우에 재개발이나 재건축 단지 한번 들어서면 가장 비싼 아파트를 기록하거든요. 어떻게 보면 새 아파트니까 당연합니다. 그러나 그거보다는 이게 시공사와 조합 간 서로 짬짜미라고 말을 해야 될까요. 그게 사실 더 큰 요인이거든요. 공사비가 올라가야만 분양가를 끌어 올릴 수가 있는 거거든요 그래서 공사비가 올라가는 현장을 많이 찾아다녔어요. 그런데 그런 현장을 찾는 게 그렇게 어렵지 않았어요. 왜냐면 다들 그렇게 올리고 공사비가 부풀려지니까요.” 

- 그럼 재건축 재개발 할 땐 공사비가 부풀려지고 있는 건가요?

“100%라고 저는 말할 수 있습니다. 우리나라 그 재건축이나 재개발 과정을 보면 먼저 주택조합이 낡은 집들을 재건축 재개발을 해야겠다고 주택 조합을 일단 설립하고 그 주택조합이 아파트를 지을 시공사를 선정하거든요. 시공사를 선정할 때 수많은 건설사가 하겠다고 손을 들지 않습니까. 그래서 입찰을 붙인다 말이에요. 그러면 입찰 할 때는 당연히 건설사들이 간이라도 빼 줄 것처럼 뭐 ‘이것도 공짜로 해 주겠다. 저것도 공짜로 해 주겠다. 우리는 저 건설사보다 공사비를 더 싸게 해 주겠다’라고 입찰을 들어오죠. 그래서 그쪽 바닥에서 통상 돌아다니는 얘기는 대부분 시공사가 선정될 때 시공사가 처음 제안한 공사비는 원가를 말하는 거고, 그건 원가고 나중에 시공사 선정되고 나면 조합이 원해서든 건설사가 강요해서든 설계변경이라는 게 계속 이뤄지거든요. 설계 변경을 통해 거기서 공사비를 더 증액시킵니다. 그리고 그게 건설사들의 이윤이라고들 말하거든요. 입찰할 때 제시한 금액은 그냥 공사비가 원가고, 나중에 설계변경으로 증액되는 공사비가 이윤이라고요.

어떤 재개발 재건축 현장이든 공사비 증액이 없는 곳은 단 한 군데도 없습니다. 다 설계변경을 통해서 공사비 증액이 이루어집니다. 그런 부분에 대해서 당연히 조합원들은 불안하죠. 내가 이게 설계변경이 한두 번도 아니고 여러 가지 이런저런 이유로 명목을 들면서 공사비가 계속 조금씩 조금씩 올라가고 그러면 ‘내가 처음에는 3.3 제곱미터 1평당 500만 원에 하기로 계약을 했는데 나중에 보니까 이게 막 700만 원 800만 원, 천만 원까지 올라가더라. 그러면 내가 이거 재건축이나 재개발해서 새집도 짓고 돈도 좀 벌어보자고, 재건축, 재개발하는 건데 이렇게 공사비가 올라가다 보면 오히려 손해를 보는 거 아니야?’라는 우려가 당연히 들 거 아닙니까. 그러면 시공사들이 항상 말하는 게 ‘여기 일반 분양가 평당 4,000만 원 만들어 주겠다. 그러면 지금 공사비 조금 올라간 거 이거 아무것도 아니다. 큰돈 벌 수 있다. 옆 동네에서 그렇게 돈 버는 거 봤지 않냐’라고 하면 그냥 박수치고 끝나는 거예요. 그리고 공사비 올라가고 공사비 올라가면 그게 다 분양가에 전가가 되는 거죠.” 

- 그럼 무조건 처음엔 적은 금액으로 입찰하고 나중에 설계 변경하고 공사할 텐데 그러면 문제가 있지 않나요?

“당연히 문제가 있죠. 근데 모든 재건축 재개발 사업장이 다 똑같습니다. 왜냐 조합이 건설에 대해 아무것도 모르니까 건설사들이 공사비 가지고 장난을 칠 수 있는 거예요. 그래서 제 프로그램에서 말하는 건 아무것도 모르는 조합이 건설사들의 공사비 부풀리기에 당하지 않도록 공공기관, 다시 말해 LH나 SH공사가 같이 시행하라는 거죠. 공사비를 부풀리는지 아닌지, 조합은 모르지만, SH나 LH는 알잖아요. 같이 공동 시행해서 SH나 LH가 조합 옆에서 지켜보고 있으면 절대로 현대건설 대우건설 대림건설이 공사비 갖고 조합을 등쳐 먹고 그게 결국은 분양가에 얹어지는 그런 일이 발생하지 않을 거라는 거죠.”

▲ <이미지 출처=KBS '시사기획 창' 화면 캡처>

- 공공이 들어오면 조합에 안 좋은 게 있나요?

“일단 공공이 들어오면 조합원들이 우려하는 건 우리가 현대건설하고 같이 해서 여기 힐스테이트를 붙여야 되고 삼성하고 같이해서 래미안 아파트 만들어야 하는 데 SH나 LH하고 공동 시행하면 래미안이나 푸르지오가 아니고 SH 아파트 나 LH 아파트가 되는 거 아니냐는 거죠. 근데 그거는 SH나 LH가 공사를 하는 게 아니거든요. 관리·감독만 하는 거거든요. 그러니까 그런 SH나 LH 마크를 붙일 일은 없지요. 따라서 그 부분은 주택조합이 우려할 일은 전혀 아니고요. 다만 이제 조합원들이 우려하는 거는 실제로는 제가 알아보니까 공공이 같이 실행하게 되면 아무래도 공공기관이지 않습니까. 조합 입장에서는 일반분양가를 최대한 높이 끌어올려야 되요. 그래야만 조합이 돈을 버니까요. 그런데 SH나 LH가 같이 공동 시행하게 되면 분양가 최대한 끌어 올리는 데 동의를 하겠느냐는 거죠. 안 할 거라는 거죠. 공공 이니까.”

“재건축 재개발이 최소한의 공공이익은커녕 피해줘선 안돼”

- 처음 이야기를 서울 강남의 재건축으로 시작하셨잖아요. 이유가 있을까요?

“가장 수익성이 높은 재건축 사업이 강남권이죠. 그리고 처음에 도입을 강남의 한 재건축 단지로 시작한 이유는 거기가 올 초에 일반분양이 됐거든요. 그런데 거기가 3.3 제곱미터 1평당 분양가가 평균이 4,800만 원이었습니다. 그러니까 30평 아파트라면 15억 원 가까이 되는 거죠. 인근에서 최고 비싸게 분양됐다고 조합원들이 거기서 샴페인을 터트린 재건축단지거든요. 그런데 여기 재건축 조합장이 자신이 저지른 성추행 사건 합의금을 용역업체에 대납시켰다는 제보받게 됐거든요. 용역업체가 조합장 합의금을 공짜로 대납해줬겠습니까? 그건 아파트 분양금액에 그 성추행 합의금 일부가 녹아 들어가 있다고 봐야 되는 거죠. 견제를 받지 않다 보니까 조합장이 이렇게 할 수가 있는 거예요. 만약 거기 공공의 감시와 견제 관리·감독 있었다면 조합장이 자기 성추행 합의금을 용역 업체에 대신 내달라고 할 수가 있었겠습니까?”

- 정부는 공공기관이 참여하는 재건축 재개발 대책을 내놓았어요. 그러면서 제공하는 게 원래는 용적률을 300%까지밖에 올리지 못하는데 여긴 500%까지 할 수 있게 해주겠다는 거잖아요. 그럼, 거기에 대한 인프라는 누가 부담하죠?

“일단 500%까지 올려 준다고 하면 예를 들어서 아파트 진입로나 재개발 단지 내 학교라든지 그 아파트 단지 주민들이 필요한 인프라는 그 주민들 비용으로 구축하는 게 맞습니다. 그렇지만 예를 들어 500세대가 살던 단지가 2천 세대가 됐다면 진입로뿐만이 아니고 인근에 다른 그 지역에 사는 그 동네 전체가 부담이 더해지는 거잖아요. 상하수도 시설이나 전기 공급시설들도 용량을 늘려야 할 테고 인근 도로들도 넓혀야 할 겁니다. 이런 부분에 대해서 그렇다고 그 아파트 주민들에게 부담 하라고 말할 수는 없죠. 그건 사회가 부담하는 게 당연합니다.” 

▲ <이미지 출처=KBS '시사기획 창' 화면 캡처>

- 프롤로그에서 착한 재개발&재건축은 불가능한 거냐고 물으셨잖아요. 답은 공공기관이 참여하는 재건축 재개발인 건가요?

“부동산 문제라는 게 너무나 많은 문제가 얽혀 있기 때문에 모든 문제가 ‘단 한 방에 이거 하나면 돼’라고 일거에 다 해결되는 것은 불가능합니다. 그렇기 때문에 공공이 참여한다고 해서 그러면 이제 분양가도 낮아지고 다 해결되겠느냐면 불가능한 얘기죠. 당장 공공이 참여해서 분양가가 낮아지면 당장 이게 로또 분양이 되는 거 아니냐는 말이 나오겠죠. 공공이 참여한다고 해서 분양가가 낮아지면 일반 분양 당첨된 사람들이 몇억을 앉은 자리에서 이득을 볼 수 있는데 로또 분양이 되는 거 아니냐는 문제 당연히 존재합니다. 그 부분도 풀어야 할 숙제입니다. 그래서 공공이 참여한다고 해서 모든 문제를 다 해결해 줄 수 있는 건 아니거든요.

다만 지금처럼 민간토지 소유자들과 민간건설사들 둘이 결합해서 거품을 잔뜩 만들어서 막대한 불로소득을 챙겨간 뒤 청산하고, 그 피해를 나머지 사회 전체한테 떠안기는 이 부분만큼은 공공이 참여하면 견제가 될 수 있지 않겠느냐 하는 거죠. 나머지 이게 로또 분양이니 어쩌니 이런 부분에 대한 문제는 다른 방법으로 풀어야죠.

다만 이번에 정부가 공공기관이 참여하는 재개발 재건축 이걸 들고 나왔을 때 이 부분은 주택을 공급하는 게 일단 우선 목적이 있었을 겁니다. 서울 시내에서 누구나 새 아파트에서 살고 싶은 욕심은 있는 거거든요. 그러다 보니 재건축 재개발 아파트가 그렇게 비싸지는 거고. 새 아파트를 늘려야 된다는 주택 공급의 절실함에서 정부가 이 대책을 들고 나온 건데, 더 중요한 의미는 공공이 참여하면 분양가를 현실적으로 낮출 수 있지 않겠느냐 하는 거죠.

그렇지만 정부가 지금은 공공기관 참여도 ‘하겠다고 원하는 데만 하겠다. 안 하겠다는 데는 그냥 지금처럼 해라’라고 허용을 해 주고 있는 거잖아요. 근데 정책이라는 것은 특히 부동산정책이라는 거는 얼마나 많은 사례가 적용되느냐에 따라서 그 성패가 가려지는 거거든요. 하겠다는 데만 한다면, 만약 다 안 하겠다고 하면 그냥 끝나버리는 거거든요. 그래서 저는 이게 공공 참여가 아니고 공공이 주도하는 방식으로 앞으로 발전해야 한다고 생각해요.” 

- 취재하며 느끼시는 게 있었을 것 같아요.

“낡은 주택을 소유하고 이걸로 재건축이나 재개발로 새집도 갖고 좀 돈 좀 벌어 보겠다는 게 잘못이냐라고 하면 잘못이라고 정말 말할 수 없어요. 그리고 건설사들도 우리가 건설 회사 수익을 좀 높이기 위해서 이거 불법도 아닌데 그게 정말 그렇게 잘못된 거냐면 잘못 아니죠. 이게 바로 그 문제의 시작이거든요. 소수의 불로소득을 이 사회가 떠안을 수밖에 없는 구조를 만들어 놓았잖아요. 모든 재건축이나 재개발 정책이 시공사 위주로 짜여져 있다 보니까 이걸 좀 바꿨으면 좋겠다는 거예요. 조합도 지금보다는 물론 이익이 조금 덜 날 수는 있겠지만, 그렇지만 손해 보는 거 아니지 않습니까. 지금 재건축 초과이익 환수제도 걷어 간다고 해서 손해 보는 거 아니거든요. 절반만 세금으로 거둬 가겠다는 거거든요. 그게 어떻게 손해입니까? 그러니 공동체 사회에서 아무리 사유재산이라 하더라도 그런 혜택과 권한을 부여받고 싶으면 최소한의 공공의 이익에 좀 부합해야 되는 거 아닌가 하는 생각이 듭니다.” 

- 시청자에게 전하려는 메시지는 뭔가요?

“제가 프로그램이 시작부터 마지막까지 전하고자 하는 부분. 재개발과 재건축이라는 게 우리 사회가 잘못 알고 있는데 거기서 억만금을 벌든 천만금을 벌든 제삼자가 개입할 바 아니다는 게 착각이라는 거거든요. 잘못된 생각이라는 거거든요. 이거는 공공사업의 개념을 갖고 그래서 재건축 재개발이 공공사업에 입각해서 최소한 공공에 이익을 주지는 못할망정 피해를 줘서는 안 된다는 부분이 제가 전하고자 하는 메시지였습니다. 

- 마지막으로 <GO발뉴스> 독자들에게 한마디 부탁드려요.

“우리 사회에서 대안 언론이 맡고 있는 역할이 불과 몇 년 전까지 더 크게 절실했지만 사실 지금도 저는 더 절실하다고 보거든요. 그래서 더 좀 힘을 내주셨으면 좋겠고 저도 그래서 <GO발뉴스> 후원자가 되도록 하겠습니다. 미력한 힘이나마 보태도록 하겠습니다. 그리고 우리 사회에서 더 많은 국민들이 대안 언론에 대해서 힘을 실어주면 좋겠어요.”

이영광 기자