서울 부동산 폭등이 최대 이슈다. 심한 데는 1주일 새에 아파트 한 채에 3억 원이 오른 곳도 있다. 부동산값 폭등에 기시감 있는 국민 많을 것이다. 참여정부 때도 부동산값 폭등한 것으로 기억하는 사람이 많기 때문이다. 

하지만 참여정부 때 부동산 정책 실패가 아니라는 사람이 있다. 바로 남기업 토지+자유 연구소장이다. 지난 10일 서울 충무로 근처 토지+자유 연구소에서 남 소장을 만나 현재 부동산값 폭등과 대책에 대해 들어 보았다. 다음은 남 소장과 나눈 일문일답을 정리한 것이다. 

▲ 남기업 토지+자유 연구소장 <사진=이영광 기자>

- 최근 부동산 가격이 폭등하고 있는데 현재 상황 어떻게 보고 계세요?

“정부가 강도 높은 대책을 제시하지 않는 이상 가격 상승이 서울뿐만 아니라 수도권 인근으로 더 번져 나갈 거 같아요. 투기가 한번 일어나면 어디까지 얼마만큼 확산했다가 거품이 사그라들지 예단하기 어렵거든요. 자금 보면 무서운 기세로 번져 나가는 거 같아요.” 

- 그럼 왜 갑자기 이렇게 폭등한 건가요?

“두 가지 이유인 거 같아요. 투기 막는 데 가장 좋은 정책 수단이 보유세를 강화하는 거예요. 그럼 꼭 필요한 사람만 보유하려고 할 거 아니에요. 지난 7월 보유세 강화하겠다고 발표했는데 너무 약한 게 나왔어요. 그러니 시장에서 문재인 정부는 투기 막을 생각이 별로 없다고 생각한 거죠. 국가적 상황에서 정책적 흐름이 파악됐어요.

그런 데다가 박원순 시장이 여의도 통으로 개발하고 용산역과 서울역 지하화해서 인근을 개발하고 강북이 열악하니 개발하겠다는 등이 쏟아져 나오니 불이 확 붙은 거죠. 근본적인 문제 원인은 정부가 보유세 강화를 포기했고 직접적으로는 박원순 시장이 기름 부은 거죠.” 

▲ 박원순 서울시장이 지난달 26일 오후 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 주택시장 안정화 대책 관련 서울시의 입장 발표를 하고 있다. <사진제공=뉴시스>

“참여정부 부동산 정책 실패 아냐, 금융위기 잘 통과해”

- 7월 정부가 종합 부동산세 개편안을 내놓으면서 3주택자 이상은 임대 사업자로 등록하라고 했는데 이게 문제였나요?

“임대업자로 등록하라는 게 문제는 아니에요. 임대업자로 등록하면 임대 소득세가 얼마인지 파악이 가능해요. 그런데 임대업으로 등록하면 여러 가지 세제 대상에서 세금 혜택과 금융 혜택을 주니 임대업 하려는 사람은 임대업으로 등록하며 집을 투기 목적으로 더 많이 사죠. 혜택이 많잖아요. 구멍 낸 거죠. 그러니 다주택자들이 어떻게 하겠어요? 임대사업자로 등록하며 투기 보유 주택을 늘리겠다는 생각을 한 거죠.” 

- 참여정부 때도 부동산 못 잡았잖아요. 그럼 근본 원인이 있는 거 같은데.

“제 생각에 참여정부가 부동산 정책 실패했다는 건 아닌 거 같아요. 왜냐면 2005~2006년에 많이 올랐는데, 그때 전 세계적으로 돈이 엄청 풀려서 다 올랐어요. 우리나라만 오른 건 아니에요. 상대적으로 우리나라가 덜 올랐어요. 그러다가 당시 참여 정부가 종합부동산세를 도입하고 막판엔 LTV, DTI 금융 규제를 하니까 잡혔죠. 그리고 금융위기가 터졌잖아요. 그러면서 거품이 꺼져서 경제 전체가 위험에 빠진 건 아니었거든요. 그건 참여정부가 정책을 잘 만들어 놔서 금융위기를 잘 통과한 거거든요. 그때 수도권이 많이 올라 실패했다고 하는 데 다른 나라와 비교의 관점에서 보면 선방한 거죠.” 

- 그럼 언론이 왜곡한 건가요? 대부분 참여정부가 부동산 못 잡은 거로 아는데.

“언론 왜곡이 있고 학자들도 잘못 아는 거라고 봐요. 잘했다는 건 아니지만 폭망했다는 건 아니라는 거죠. 좋은 정책을 썼고 나름 선방했다고 봐주는 게 맞다고 봅니다.” 

- 그럼 지금은요?

“지금은 문재인 정부가 참여정부에서 배울 게 뭐냐면 참여정부가 보유세 강화를 3년 지나서 하거든요. 임기 2년 남기고 입법화에 성공해요. 만약 참여정부가 집권 초반 인기 좋을 때 보유세 강화를 밀어붙였다면 참여정부 내내 부동산 문제가 이슈 안 됐을 거라고 봐요, 그래서 문재인 정부가 부동산을 잡으려면 집권 초기 인기 좋을 때 밀어붙여야 한다고 생각했어야 하는데 그렇게 생각 안 한 거 같아요. 그리고 금융규제 같은 걸 하면 잡힐 거고 잘 관리할 수 있다고 생각한 듯해요.” 

- 지난달 27일 대책을 내놨는데 효과가 없는 거 같아요.

“아주 나쁘고 형편없는 대책이죠. 두 가지인데 하나는 수도권에 주택을 확실히 공급하고 투기지역 확대를 통해 투기 못 하게 하겠다는 건데 원인은 집이 부족해서 투기가 일어나는 게 아니잖아요. 서울에 다주택자가 많거든요. 집이 95% 이상 공급됐는데 내 집 가진 사람이 45%도 안 되죠. 그럼 뭐죠? 다주택자들이 소유한 주택이 많다는 거죠. 가장 좋은 공급 대책은 새로 짓는 게 아니라 다주택자들이 보유한 주택을 시장에 내놓게 하는 거예요. 가격을 떨어뜨리며 내놓죠. 보유세 강화하면 왜 안 내놓겠어요? 30억짜리 아파트에 매년 1% 보유세를 부과해봐요. 30억에 1%면 3천만 원이죠. 30억짜리 아파트에 살고 싶은 사람만 사는 거고, 아니면 내놓겠죠. 1%만 보유세 걷어도 자기가 필요하지 않으면 두세 채 안 산다고요.

서울에 빈집만 10만 채 돼요. 거기 보유세 강하게 부과하면 어떨 거 같아요? 내놓죠. 그럼 공급 증가하죠. 그래야 하는 데 신규 공급 늘리고 투기 지역을 늘려서 금융규제도 강화하고 대출도 규제하겠다는 건 원인 진단을 잘못해서 이 대책 내놓는 거예요.” 

- 아무래도 참여정부 때 종부세 때문에 지지율 꺾인 트라우마가 있어서 인 듯한데.

“지지율이 꺾인 건 아니고 그렇게 자칭 보수언론이 만든 프레임이고 종부세 지지가 엄청났어요. 70% 이상이었어요. 근데 정책 담당자나 힘 있는 사람은 부동산을 많이 가지고 있어서 종부세 개 패듯 팼어요. 그러니 정책 만든 사람입장에서는 아프고 트라우마가 있죠. 정신적 충격에서 있는데 그 사람이 지금도 청와대에서 정책 만드니 아픔이 있었던 거 같아요.” 

▲ 지난 3월20일 오전 서울 여의도 국회 본청 국토교통위원회 회의실에서 열린 제1차 전체회의에서 자유한국당 김현아 의원이 김현미 국토부장관에게 질의하고 있다. <사진제공=뉴시스>

“김현아 종부세 시기 놓쳤다? 거짓말, 지금이라도 강력히 가야”

- 이해찬 더불어민주당 대표는 종부세 강화를 주장해요. 그러나 김현아 자유한국당 의원은 종부세 올릴 시기를 놓쳐서 올려도 효과 없을 거라고 주장하는데.

“김 의원 말은 거짓말이죠. 왜냐면 시기를 놓친 게 아니라 지금이라도 강력히 가면 돼요. 예를 들어 시장에게 보유세 강화를 확실히 하겠다는 로드맵을 제시하고 정부는 하늘이 두 쪽 나도 하겠단 생각이 들게 발표하면 놓치긴 뭘 놓쳐요? 하면 돼요.

그리고 이 대표가 제시한 3주택 이상 초과 주택에 강화하겠다고 얄팍하게 하지 말고 지금 6억 원 이상은 종부세 대상인데 3억 원으로 끌어내려서 종부세 대상을 늘려요. 획기적으로 전환하도록 해야죠. 세 채 이상에 하는 게 포퓰리즘이죠. 화끈하게 해야죠. 도대체 정권을 왜 잡은 거예요?”

- 종부세 강화하면 해결된다고 보세요?

“종부세를 포함한 보유세를 강화해야죠. 지금의 0.16에서 0.5까지 가야죠. 세 배 강화해야죠. 평균 실효세율이 0.5면 누진이 되어 비싼 덴 더 많이 부과 돼요. 물론 싼 데는 0.5 아래고요. 미국은 1% 예요.” 

- 아파트값 담합도 있다는 데.

“예, 들었어요. 근데 담합도 올라가는 국면에서나 통해요. 지금 상승 국면이기 때문에 담합이 통하는 거죠.” 

▲ 서울시는 청약통장 불법거래 등을 통해 시내 부동산 시장을 교란시킨 불법행위자 60명을 입건했다고 12일 밝혔다. <사진제공=뉴시스>

- 정동영 민주평화당 의원은 대책으로 분양원가 공개를 주장해요. 이재명 경기지사는 경기도 내 분양 원가 공개하겠다고 했어요. 분양원가 공개로 잡힐까요?

“분양 원가 공개하는 목표가 뭐냐면 건설 비리 잡고 건설사가 폭리 취하지 못하게 하자는 거예요. 근데 분양원가를 공개했다고 집값 잡기는 어려워요. 예를 들어 대한민국에 집이 천 채가 있어요. 새로 공급하는 집은 열 채예요. 지금의 부동산 집값이 평당 천만 원이에요. 근데 새로 분양원가 공개해서 거품 빼고 평당 500만 원에 공개했어요. 그럼 기존 천만 원이 500만 원으로 떨어질까요. 아님 그 반대일까요? 천만 원으로 올라가요. 왜냐면 비율이 낮아요. 새로 짓는 집은 2~3% 예요. 분양원가 공개로 건설 비리 잡는 거 좋죠. 근데 그거로 기존 집값을 끌어내리지는 못해요. 500만 원에 분양받은 사람은 로또죠. 기존 집값을 끌어내리는 게 중요해요. 물론 신규주택이 기존 집값 올리는 건 막아요.” 

- 7월 종부세 개편안이 나오고 똘똘한 한 채 이야기가 있었는데 그것도 보유세로 잡힐 수 있나요?

“집 한 채는 빼주자니까 똘똘한 이야기가 나오죠. 보유세는 부동산 일반에 예외 없이 적용하는 게 가장 좋아요. 한 채라서 봐주는 건 포퓰리즘이죠.” 

- 이번 주 정부가 추가 대책을 내놓는다는데 바로미터를 어떤 거로 봐야 하나요?

“가장 중요한 건 보유세를 얼마나 어떻게 강화하느냐가 바로미터죠. 시장 참여는 거기에 촉각을 곤두세우고 있죠.” 

- 그럼 보유세 강화 안 하면 어떤 대책도 효과 없나요?

“그렇죠. 지금은 금융규제나 거래규제대책으로 안되고 근본 대책이 필요한데 그건 보유세 강화예요.”

- 마지막으로 <GO발뉴스> 독자들에게 한 말씀 부탁드려요.

“<GO발뉴스>가 우리 사회 꼭 필요한 일 하는 거 같아요. <GO발뉴스> 화이팅”

이영광 기자